重温稿-《综述》中国房地产增长趋稳分化加剧,地方有望祭出去库存新招 Discover Thomson Reuters中国 May 7, 2015 / 11:35 PM / 4 years ago重温稿-《综述》中国房地产增长趋稳分化加剧,地方有望祭出去库存新招3 分钟阅读* 中国房地产进入深度调整期 * 房价平稳增长,今年或有小幅上升 * 分化态势严峻,去库存是重要目标 * 金融政策相对宽松,地方自主权加大 * 长效机制建立时不我待 作者/宿泱韫 路透北京5月7日 - 伴随着中国经济进入到降速提质的新常态,房地产业也迈进深度结构调整阶段,在前期一系列利好政策发酵下,今年中国楼市有望实现平稳增长,但地区分化的形势将愈加严峻,这也意味着获得更多政策自主权的地方可能会祭出更多去库存的措施。 在社科院举办的一次房地产论坛上,与会专家多认同中国房地产已步入中低速增长期,同时当前也是建立长效机制的关键时期,应与过去“盲目建设”的方式作别,配套考虑城镇化等长期规划,并从根本上解决土地财政问题。 “对于房地产市场来说,新常态恐怕就是回归它的本来面目,以满足人们的多种住房、享受、发展的需要为标的,来重新定位自己的结构、规模。这个变化还在进行中,我自己觉得还要有几年再进行调整。”社会科学院前副院长李扬主持论坛时表示。 中国房地产市场已告别前几年20-30%的高增速,去年全年投资增速降至10.5%,不少业内人士认为中国房地产的销售和新开工均已过阶段性高点。为遏制楼市下行态势,自去年起中央地方多次出台宽松政策,从降准降息,到更有针对性的“930”“330”新政, 从金融和税收等多方面为房地产提供支持。 而上周召开的中共中央政治局会议在提及房地产时强调,要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。 “看房市就要看经济的形势,‘经稳房稳’。”中国房地产资源委员会会长王珏林在论坛上称,考虑到整体经济状况较稳定以及城镇化的需要,再加上政府也在采取一些积极措施,目前看房地产还会保持稳定发展。但他同时指出,现在也面临两个问题:信心问题以及消化存量问题。 周四公布的由社科院编写的2015年《房地产蓝皮书》预计,从近三年新开工面积和待售面积情况判断今年商品房市场供应充足,而中央地方政府的支持政策将进一步促进改善性住房消费,2015年住房需求将有明显增长。 “商品房均价增速与2014年持平或高于2014年,涨幅程度取决于政策及其政策执行力度。”蓝皮书指出,由于地区分化的原因导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势,人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。 最新数据显示,房价下行态势得到一定遏制,4月中指院百城住宅均价环比基本持平,微跌0.01%;同比则下跌4.46%,跌幅继续扩大。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价环比转跌为涨,小幅上涨0.12% **地方或出台细则消化存量房** 在经历降准降息,调低房贷首付比例和交易税等之后,房地产业内人士多认为今年的政策宽松力度已接近金融危机时期。不过尽管如此,对于被高库存所困的诸多地方来说,政策依然不能有效刺激需求,解决他们面临的结构性过剩问题。 蓝皮书对今年政策方向的总体判断是“政策上支持房地产市场发展”,2015年房地产政策应以“稳定、支持、促进”取代“抑制、投机、调控”。 具体而言,金融政策相对宽松。2014年出台的“9.30”认贷不认房等金融政策今年会继续实施执行和细化。2015年央行会延续2014年降息降准的态势。政府也会通过财政、金融、税费等政策加大支持房地产市场的力度。 今年会更加重视长效机制建设。2015年3月1日起执行的《不动产登记暂行条例》是建设建立房地产市场健康发展的长效机制的基础。此外,行政手段逐步淡化,到2014年底,只有4个一线城市和三亚还在实施和执行限购政策,尽管一线城市短时间内不取消限购政策,但通过其他政策间接调整限购政策的可能性是存在的。 蓝皮书还指出,地方政府调控自主权增大。中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则,调控权将部分下移。地方政府在国家出台的支持房地产市场政策的框架下、在不违反原则的情况下,会出台更细化、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。 去库存成为政策的重要的目标之一。预计地方政府特别是待售面积较多的城市会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。 对此与会专家王珏林和前中国房地产业协会副会长朱中一均强调,在住建部发文提出回购商品房作保障性住房后,相关细则的权力将交予地方。 “这是一个指导文件,可以这幺做,至于怎幺做就是地方决定,因为是多种方式的。你说把商品房纳入保障房,确实有很多具体的问题...”王珏林表示。 **长效机制建立的关键期** 与会专家均认为,在房地产逐渐进入平稳发展的时期,更应抓紧时机建立相关长效机制,以促进未来持续健康发展。 王珏林提及政策趋势时用了两个字,“放”和“定”。 他认为针对以前市况的限购、限价、限贷等政策,在市场发生变化后,存在已没有意义,应该自然取消。而“定”是说,抓紧定一些长效机制,定市场的一些规则,因为这才是将来对市场管理的一个核心。 “先做后说的时代已经过去了,想好了才做,先建立规划再做,这样可能会更好...你得有计划、有规划地配置土地来建设住宅,这样才能使房地产市场保持稳定健康发展。”王珏林表示。 社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯也强调,建立房地产市场继续稳定健康发展的长效机制,是面临的一个重要的任务。 他进一步称,现在在推行的一些改革,如不动产登记、集体经营性土地要入市等,短期不可能带来房价大起大落,但是它的影响始终是长期性的。 “未来我们如何打破这种高度依赖土地财政的城镇化的投融资机制,我们未来怎幺建立一个多元化的投融资机制,这对我们的房地产长效机制建设也是很重要的。”魏后凯说道。(完) (审校 杨淑祯)